■ 衛德所

今年五月，行政院內各部會一連拋出數個解決現今高房價民怨的方案，配合奢侈稅實施，作為「實現居住正義配套措施」政策內容，包括以興建為主軸的「合宜住宅」（內政部）、「現代住宅」（經建會）與「社會住宅」（內政部），另外還有以優惠貸款為主的「整合住宅補貼方案」（內政部）、「青年安心成家方案」（內政部）、「青年安心成家優惠貸款」（財政部）等等，林林總總的方案政策讓人眼花撩亂。

乍看之下，政府以投入公有土地興建住宅方式，提高住宅供給，同時也透過優惠房貸措施，降低青年購屋門檻，提高需求面的誘因，似乎仍不違背一般經濟學供需觀點。然而，一般社會輿論卻不予以支持，主要認為目前空屋率仍高，興建可買賣的公有住宅在數量上並不能緩解住不起的問題，而提高貸款額度、延長借貸年限，只是讓青年承擔更高的利率變化的財務風險，同時變相助瀾投機者囤積、哄抬，讓高房價沈重貸款的刀俎，魚肉這代的青年直到他們白髮蒼蒼、納完貸款。

人兩條腿，錢四條腿，房價開飛機

前述出台的新政策之所以遭到無情且嚴厲的批評，簡言之，這些政策了無新意，與過去民進黨時代的住宅政策相似，越是想止血，卻招致反效果。今日高房價的問題並不在於國宅數量的多寡、也不在於貸款額度的高低，而在於房價不合理之飆漲，一方面雖創造了有住宅者的財富增長，另一方面也造成無住屋者追高無力，致使無力買房，侷促在簡狹的租屋，或有貸款買房者壓縮生活其他消費。以薪資收入之多數供養棲身之所，致使多數的雙薪家庭無力扶養下一代，於是日日沸騰著高薪貧窮論與相對剝奪感，匯成民怨之首。

一般檢視房價合理之範疇，是以房價與年所得比相較，依照聯合國所做的調查，全球各國與都會地區房價所得比的中位數約在6.4左右，當下為凸顯房價所得比偏高，而另名之為「購屋痛苦指數」，依照內政部營建屬在奢侈稅通過前所發佈99年第4季的資料顯示，全台6大都會區房價所得比高達8.9倍，而臺北市房價所得比更高達14.3倍，貸款負擔率為56%。簡單的換算，意即民眾需不吃不喝14.3年才能住得起臺北市，也意味著住進臺北市就必須背負27年的貸款。根據歷史的資料，臺北市的房價所得比自92年的5倍多，短短8年竟翻展1倍，國人薪資所得已「凍漲」許久，而房價竟然還可持續飆升，一般民眾望房興嘆的當下，過剩的資金以及人為惡性炒作仍在持續吹脹整個房地產的價值。

稅制與平價租宅兩頭並進

青年在現有薪資條件下難以進入住宅市場，但從居住權以及對於市中心區工作、消費、公共設施使用等不同面向的依賴，政府的確應當在高房價的環境底下，另外尋求其他解決的途徑。興建平宅雖可達政策宣示的功效，然而按照臺北地區市中心區現有的公有土地資源，所興建的平價出租住宅數量，對於住宅市場影響如九牛一毛，若真要達到居住權的公平性，恐怕需要釋出大量的公有土地，並投入更多的公共資源。台灣公部門並非如同荷蘭擁有大量的公有土地，也非新加坡歷經40多年的發展，已形成組屋的居住環境，不論是「平價」、「現代」、「社會」、「公營」住宅，恐怕也都是名稱響亮但影響有限。

或者，除了積極尋覓各種興建住宅的方案外，循著台灣現有市場的條件，政府介入空屋的使用。租賃是一個可能的方向，至少在以私人所有權為前提的市場當中，以公權力清理閒置、低度利用而待脫手的餘屋，以及公有行庫所承接的不良資產，以平實的價格提供無法擠入住宅市場民眾租賃、居住，也許是在房價所得比回復民眾可負擔的合理水準前，一種過渡的手段。

除了介入肅清惡性建物囤積的炒作，轉為可平價出租的物件外，平抑高漲的房價，更要從稅制、金融手段遏止土地與建物人為的哄抬，透過提高房屋交易成本與持有成本的方式，讓房地產不再是高抗跌性的金融商品，而能回歸其使用面的價值。試想在薪資停滯成長的期間，房地產仍然畸形地飆升，無非是土地與建物融貸的取得條件過低，同時土地增值又淪為私人獲利，從而土地與金融迅速的掛勾，形成台灣近20年新興地方政治勢力與財團的基礎。

因此，奢侈稅只是第一步，後續的配套不止是能使房價交易透明的「房價實價登錄」，更重要的是隨之而來的房屋稅、地價稅、交易契稅、印花稅、土地增值稅及房屋交易所得稅的調整，這才是政府積極面對高房價的實質作為。「實現居住正義配套措施」所陳列的政策，不過只是花拳繡腿、政策表演，在選舉前應有的良好姿態而已，充其量只是博君一笑，使先前凜然宣示居住正義走味徒然，瀰漫荒唐。