■ 衛德所

這個世界上，有好的廚子、也有差一點的廚子，但他們無非是想做出一些讓人開心的菜，然而他們的顧客總來自四面八方，不見得每道菜都能合乎所有人的胃口，但至少那是經過處理的食物，不會讓所有的人都壞了腸胃。然而，政府跟廚子不同，在台灣一次政黨輪替的四年期間，就只有那麼一位廚子，萬一他作的菜不好吃，四年之後雖可以換了他，但問題是，萬一這四年間上了一道打壞所有人腸胃的菜，就有可能造成十年、二十年，甚至一代人、兩代人的影響。

國宅政策的成與敗

「國民住宅」起先是一道看起來美味的料理，從1960年代起，特別是在戰後台灣急速工業化、都市化的發展型態中，「國民住宅」的確對於當時的城鄉移民以及戰後嬰兒潮人口成長，起到了安置與安居的作用。但是，伴隨著新市鎮規劃的失敗、產業更迭與轉型，特別是在1980年代之後，政策支持住宅供給的產業化、市場化，使得「國民住宅」在經費上逐漸式微，工程品質也屢屢遭到質疑，加上市場當中的確提供了更多質精量好的住宅，漸漸的「國民住宅」也從政策菜單當中消失。

對於許多國宅住戶來說，「國民住宅」的品質與環境的確讓人失望。更有甚者，當國宅的使用超過年限之後，因為產權整合難度、使用者社經條件差距，更使許多國宅無法順利辦理更新，這是過去國宅政策從未設想的問題。

時至今日，台灣過去以傳統工業所支持的城市都顯露式微的態勢，只有少數城市能透過產業轉型與大量的服務業活動來支撐整個都市經濟的規模，因而往都市集中的人口，無形中也推動了整個城市的交通與消費活動。這種去工業化後的人口集中現象，也與台灣房地產的價格趨向一致，房價倍數成長的地區，都集中在以金融與流通服務性產業為主的北市與新北市地區，而以傳產為主的高雄地區，房價數十年來成長則十分緩慢。

問題在於，住在城市當中不只是金融業、服務業的高薪白領階級，更多的是服務於高所得階層家務勞動外包化的就業人口。對於在產業部門當中的中產階級，住房的需求可以透過雙薪收入與長期貸款獲得解決，然而更多從事於服務業底層勞動的家庭，則是無法通過這個方式在城市當中取得一席住地，而作為解決都市服務人口居住場所的新市鎮（如林口、淡海、三峽），也因為公共運輸缺乏、多數土地為財團持有炒作房價，已無法實現低價的居住環境。

合宜住宅政策之不合時宜

營建署為了平息十大民怨之首的房價問題，除了在市區積極尋覓土地外，也在林口與浮洲兩處推出「合宜住宅」。但所謂的「合宜」，也只是把過去的「國民住宅」換個名字重新上菜而已，從地點到價格卻一點「合宜」性也看不到。

首先，在大面積國有土地越來越稀缺的今日，今日欲標售興建「合宜住宅」的浮洲土地，係屬榮工處原有土地，就其產權性質仍屬於公有土地，若標售予民間興建住宅，勢必將標售時所拉高之土地價位轉嫁給予消費者，價格「合宜」便宣告破滅。而林口未來雖有機場捷運A7站，浮洲的台鐵臨時站也在興建中，然而這些通勤的費用無形也墊高了居住於兩處居民的家戶支出，是一種變相的居住成本負擔。因此，從土地標售方式與通勤條件來看，兩處興建出售型住宅的「合宜」性，確實讓人充滿狐疑！

按照行政院秘書長林中森的說法，政府是從供給面調節房屋市場，且政府將不介入住宅興建，避免與民爭利，而且以閒置空地與全民分享，亦未增加財政負擔。然而，當下空屋率高、點燈率低（特別是在新開發區，如三峽、淡海）的現象已反應出住宅絕對不是供需面的問題，如前文對台灣公有住宅與都市發展之回顧，是在於台灣內部整體產業結構、都市轉型以及晚進游離資本過剩轉入房地產部門所致，已無法從供需面解決問題。

來一道合宜的住宅好菜

若林口與浮洲「合宜住宅」要能有效對應當下沸騰之民意，政府應當重新思索住宅市場所排斥的都會區底層服務業就業人口，在居住需求內涵與負擔能力上的問題著手，換言之，寄望循國民住宅模式解決當下的問題，已是緣木求魚，不如重新檢視政策的內涵與操作方式！

都會區內、周邊的大面積國有土地之利用，應作為治理市場之手段，釋出的方式應保有政府調控的權力，避免國有資產低價轉入民間，成為土地哄抬的標的。同時，國有土地利用作興建住宅方面可循地上權的概念，出售地上物使用權，按照營建與後續維修成本計算住宅使用權價值，去除土地墊高之地價因素，購買者所支付的不再是由市場所哄抬的土地建物的價格，而是一個住宅營建原有的價值。同時，住宅使用權也可以按建築物折舊的價格進行轉讓，更可以比照新加坡制度模式，由政府或第三部門控制住宅使用權的流通。

也因此，我們需要的不是以營利為目標的建商來投標土地，反而是需要由對於適合台灣居住文化有研究與實踐經驗的規劃者，以及能提出適應台灣風土氣候構築術、有工程品質保證的營造單位共同來營造提供價格低廉、維護簡便、美觀實用的住宅，甚至可以由使用者提出需求，在合理的條件之內，按照使用者的需求進行居住空間的規劃。當建築物超過使用年限後，政府可收回土地重新建築，實現都市更新，並確保居住的整體品質。

當然，我們肯定原先合宜住宅按照所得水平序位，優先提供經濟相對弱勢者的制度設計。但是，考量社會公平時，同時也需要進一步衡量經濟弱勢者的支付能力，因此金融體系更需要對此類的住宅提供長期低息貸款，減輕民眾支付住屋之花費，另一方面，調整大眾運輸的路線配套與交通費用補貼，提供都會區外圍地區與市中心區間的公共通勤，如此才能使「合宜住宅」真正達到原先期待的政策效果。

調理民眾的身、心、脾

近日新聞報導，臺北市有少數地上權住宅住戶聯合地方民代，通過要求市府依原購屋時之土地價格出售土地，此舉已為中央部會所拒絕。在此，我們欣見此一發展。然而，地上權住戶之所以亟欲取得土地，除了反應了對於公有資產之覬覦，也反應了過去政府藉由土地釋出、公轉私的政策手段，某種程度加強了「有土斯有財」傳統觀念。也就是說，政府長期執行公地釋出的政策惡果，已經從市場滲透進了生活文化當中，為房地產火熱的逐利行為提供了薪材。 眼前政府積極推動的「合宜住宅」，說穿了就是政府拿土地作莊，找財團來投資，再由承購者轉手套利，如此一來，政府推動「合宜住宅」的美意，可能只是提供投機炒作的新標的，只會讓房地產更加的上火而已 。

住宅市場是一個典型的不完全交易市場，解決住宅問題不應該從供需著眼，更不能按照市場的慣習著手，真正好的住宅政策，不只是要讓國家對於住宅市場有調控的能力，更重要的是要讓人們在其半生當中，不必為了居住問題而奔波愁困：有了棲所，誰還願意流露街頭作遊民呢？身家安頓後就能有心教養，少子化的問題不也就迎刃而解了嗎？而當房貸減輕、可支配所得相對提昇，社會有更多的人得以實現他們的夢想，那麼人民的怨氣將從何而來呢？